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Extinción de condominio o disolución de la copropiedad

Publicado por Finques Lemi en 17 de enero de 2023
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En el siguiente artículo, te explicaremos que es la extinción de condominio, quien puede solicitarlo, las causas para llevarlo a cabo y las herramientas legales que puedes utilizar para realizar una extinción de condómino.

Comencemos por el principio.

¿Qué es el Condominio o copropiedad?

extinción de condominio

El artículo 551-1 del Código Civil de Catalunya establece la definición de comunidad, por lo que “existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio”.

El artículo 392 del Código Civil, aplicable fuera de la Comunidad Autónoma de Catalunya, define “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece “proindiviso” a varias personas” dentro de las disipaciones generales.

El condominio es la propiedad en común de un bien por varios titulares, en la que se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos.

El condominio existe cuando un bien tiene varios propietarios. Las expresiones condominio, proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes son equivalentes.

¿Qué es la Extinción de condominio?

Una Extinción de condominio o disolución de la copropiedad es un proceso por el cual se deshace una copropiedad o condominio que tienen varios titulares sobre una propiedad.

De esta manera, el o los otros copropietarios ceden su parte de la vivienda tras una compensación económica al copropietario o los copropietarios que quieran adquirir esa participación de propiedad. Una vez finalizado este trámite, el o los actuales propietarios de la vivienda tendrán que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Quién puede solicitar la extinción de condominio?

La Extinción de condominio o disolución de la copropiedad puede llevarse a cabo en muchos casos siempre que varios titulares tengan una copropiedad en común y uno de ellos quiera dejar de ser titular del inmueble en cualquier momento y sin expresar sus motivos.

Causas de la extinción del condominio

causas de extinción de condominio

Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código Civil en sus artículos 395 a 406.

Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que para la extinción del dominio, como por ejemplo el abandono, la destrucción o la usucapión, entre otras.

Sin embargo, por las condiciones del condominio, el Código Civil establece algunas causas específicas:

Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.

Venta del bien a un tercero y distribución del precio resultante entre los participantes de la comunidad.

División de cosa común. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de la cosa común.

La división de cosa común es un procedimiento judicial que declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o la división económica si el bien es indivisible, mediante su venta y reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno.

El bien puede ser indivisible por una cuestión física, jurídica, porque al dividirla resulte inservible para el destino de su uso, o porque al dividirla desmerezca su valor.

En el caso de la división económica, uno de los propietarios puede adquirir la titularidad completa del bien y los demás reciben una indemnización según sus cuotas o si no hay acuerdo entre las partes se vende el bien y se reparte lo obtenido entre los propietarios a razón de su participación.

Aun así, existen dos casos que son los más comunes y habituales donde este proceso se lleva a cabo de manera frecuente. Y estos son:

1-Disolución de condominio por divorcio

Si dos cónyuges deciden poner fin a su relación matrimonial y ambos poseían una vivienda en común y uno de ellos quiere quedarse con la propiedad del inmueble, es habitual que se realice esta operación para cambiar la titularidad del inmueble.

2- Disolución de condominio tras una herencia

Cuando dos hermanos o familiares heredan una vivienda a partes iguales se lleva a cabo este proceso para disolver la copropiedad y que uno de los titulares de la escritura de la vivienda pase a ser el único propietario de esta.

Consecuencias de la extinción de condominio

La Extinción de condominio o disolución de la copropiedad tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.

Entre co-propietarios

La principal consecuencia entre los copropietarios es la finalización de la situación de propiedad compartida entre ellos.

Frente a terceros

En cuanto a terceros, la división de la cosa común no debe perjudicarlos. Por ejemplo, si el bien es un inmueble hipotecado o afectado por derechos como servidumbre entre otros, las terceras personas titulares de estos derechos no deben verse afectadas.

Sin embargo, la extinción de condominio de un bien hipotecado debe analizarse cuidadosamente, ya que el deudor hipotecario deja de ser propietario, pero no se extingue su deuda.

La forma de dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante, la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Artículo 405 del Código Civil

La extinción de condominio de un bien ganancial

Si en el juicio de divorcio, el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los excónyuges y los hijos del matrimonio extinguen el condominio de la vivienda familiar, la misma no puede afectar el derecho de uso.

Frente al Estado

Frente al Estado la extinción de condominio tiene la ventaja de que se halla exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

En cambio, está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es del 0,5% al 1% del valor de venta.

¿Cómo se realiza la división de cosa común?

La ley es muy clara en el sentido de que nadie puede ser obligado a permanecer en un condominio.

Por ese motivo, cuando uno de los copropietarios expresa su voluntad de disolver el condominio, los otros no pueden negarse.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Artículo 400 del Código Civil

Hay dos procedimientos: por mutuo acuerdo o, en caso de no ser posible éste, por vía judicial.

Extinción de condominio por mutuo acuerdo

La extinción del condominio puede lograrse por mutuo acuerdo, eligiendo alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización.

También es posible que el bien se venda a un tercero y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo con sus cuotas de propiedad.

Los copropietarios que opten por un acuerdo deben realizar una valoración del bien que desean dividir y establecer acuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración y, además, un compromiso de aceptar dicha valoración.

La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante Notario, abonando el impuesto correspondiente.

En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.

Si este acuerdo es homologado por la Justicia, se convierte junto con la sentencia en la escritura de extinción del condominio. Cuando se hace de esta manera, a diferencia del divorcio ante notaría, no se tributa tampoco el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Extinción de condominio por la vía judicial

Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o la forma de división del bien, el único camino posible es recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.

La acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.

Artículo 404 del Código Civil

¿Qué sucede si hay una hipoteca en común?

Puede ser que los titulares de la escritura de la propiedad compartan una hipoteca. En este caso, será necesario que esta pase a ser responsabilidad del titular que quiere quedarse con la vivienda. Para ello, se tendrá que llevar a cabo una novación hipoteca, la cual es un trámite que consiste en eliminar a uno de los titulares de la hipoteca para que la deuda pase a ser del titular que se queda con la vivienda.

Aunque, debes saber que realizar una novación hipotecaria no es un proceso sencillo. Esto se debe a que los bancos no suelen aceptar la eliminación de uno de los titulares, ya que supone una disminución de las garantías de pago y, por lo tanto, un aumento del riesgo de impago de las cuotas. La novación hipotecaria será mucho más sencilla si el titular que asuma el abono de las mensualidades aporte garantías adicionales como un aval. 

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